5/5 - (1)

Nachzahlung – wszystko, co musisz wiedzieć o dodatkowych kosztach za mieszkanie w Niemczech

22 maja, 2024

Zrozumienie dodatkowych kosztów związanych z wynajmem mieszkania w Niemczech, znanych jako „Nachzahlung”, jest kluczowe dla każdego najemcy. Te opłaty, które są naliczane oprócz podstawowego czynszu, obejmują szeroki zakres usług od ogrzewania i zużycia wody, przez odprowadzanie ścieków, po wywóz śmieci i konserwację budynku, jeśli przekroczymy zakładane zużycie. W tym artykule omówimy, skąd się biorą te koszty, jak są naliczane, jakie dokumenty powinien przedstawić wynajmujący, oraz dlaczego ważne jest, aby najemcy dokładnie sprawdzali przedstawiane im rozliczenia. Zapewni to lepsze zrozumienie tego, jak można uniknąć płacenia zawyżonych opłat i co zrobić w przypadku wystąpienia nieprawidłowości.

Skąd się biorą dodatkowe koszty za mieszkanie w Niemczech?

Koszty za mieszkanie w Niemczech, zwane Nebenkosten, obejmują opłaty za media i usługi związane z utrzymaniem nieruchomości, które najemca musi pokrywać oprócz czynszu najmu. Pochodzą one z takich źródeł ogrzewanie zużycie wody i odprowadzanie ścieków, wywóz odpadów i śmieci czy konserwacji budynku.

Właściciel nieruchomości ponosi te koszty w ciągu roku, a następnie rozlicza je z najemcami raz w roku, przedstawiając im szczegółowe rozliczenie (Nebenkostenabrechnung). Jeśli najemca wpłacał miesięczne zaliczki na poczet tych kosztów, które okazały się za niskie, musi dopłacić różnicę (Nachzahlung).

Wysokość dodatkowych kosztów zależy od standardu budynku, jego wyposażenia, a także zużycia mediów przez najemcę. Dlatego ważne jest, aby najemca dokładnie sprawdził przedstawione rozliczenie pod kątem prawidłowości naliczonych opłat.

Kiedy wynajmujący nalicza dodatkowe koszty?

Najemca otrzymuje rozliczenie kosztów raz w roku, co zazwyczaj następuje na początku kolejnego roku kalendarzowego za rok poprzedni. Właściciel nieruchomości, czyli wynajmujący, ma obowiązek przedstawić szczegółowe rozliczenie tych kosztów w ciągu 12 miesięcy od zakończenia roku rozliczeniowego.

Rozliczenie to powinno zawierać dokładny wykaz wszystkich poniesionych kosztów oraz przypisanych do nich kwot, aby najemca mógł zweryfikować ich zasadność. Dodatkowo wynajmujący powinien zapewnić najemcy możliwość wglądu do dokumentów potwierdzających te koszty, takich jak rachunki czy faktury. W przypadku, gdy najemca stwierdzi nieprawidłowości lub ma wątpliwości co do zasadności naliczonych opłat, ma prawo do zgłoszenia reklamacji i wyjaśnienia niejasności bezpośrednio z właścicielem.

Terminowe i przejrzyste rozliczenie dodatkowych kosztów jest kluczowe dla utrzymania dobrej relacji między najemcą a wynajmującym oraz dla uniknięcia potencjalnych konfliktów dotyczących kwestii finansowych.

Podatkimeritum

Jakie opłaty mogą być dodatkowymi kosztami w Niemczech?

W Niemczech, dodatkowe koszty związane z wynajmem mieszkania, znane jako „Nebenkosten”, mogą obejmować szereg opłat, które są zwykle naliczane oprócz czynszu głównego. Do tych kosztów zalicza się:

  1. ogrzewanie według zużycia – koszty związane z ogrzewaniem mieszkania są zwykle rozliczane na podstawie faktycznego zużycia, co umożliwia sprawiedliwe podział kosztów między mieszkańców,
  2. woda i ciepła woda – opłaty za zużycie wody, w tym ciepłej wody, co często obejmuje także koszty ogrzewania wody,
  3. ścieki – opłaty za odprowadzanie i oczyszczanie ścieków,
  4. deszczówka – opłaty za odprowadzanie wód deszczowych, które mogą być naliczane oddzielnie,
  5. koszt uzdatniania wody (opłata miejska) – często naliczane są również koszty związane z uzdatnianiem wody, znane jako „kommunale Gebühr”,
  6. wywóz śmieci – koszty związane z regularnym wywozem odpadów komunalnych,
  7. sprzątanie klatki schodowej oraz przestrzeni wokół nieruchomości – opłaty za usługi sprzątające wspólne części budynku i przyległe tereny,
  8. podatek od nieruchomości – koszt, który właściciel może częściowo przerzucić na najemców,
  9. koszty zwalczania szkodników – opłaty za usługi dezynsekcji i deratyzacji.
  10. kominiarz – regularne kontrole i czyszczenie przewodów kominowych.
  11. energia elektryczna – często opłaty za energię elektryczną w częściach wspólnych budynku są przerzucane na najemców,
  12. czyszczenie i konserwacja windy – opłaty związane z utrzymaniem windy w dobrym stanie technicznym,
  13. konserwacja sprzętu przeciwpożarowego – koszty regularnej kontroli i konserwacji sprzętu przeciwpożarowego.

Wszystkie te opłaty są zazwyczaj dokładnie wymienione w umowie najmu, a ich szczegółowy rozkład powinien być dostarczony najemcom w rocznym rozliczeniu Nebenkosten. Dla najemcy ważne jest, aby dokładnie przeanalizować te koszty i upewnić się, że są one uzasadnione oraz że odpowiadają rzeczywistemu zużyciu usług.

Do kiedy najemca musi przedstawić dodatkowe koszty?

Właściciel ma obowiązek przedstawić rozliczenie dodatkowych kosztów najemcy w ciągu 12 miesięcy od zakończenia roku rozliczeniowego. Jeśli tego nie zrobi, najemca nie musi ich płacić.

Aby udokumentować dodatkowe koszty za mieszkanie w Niemczech (Nebenkosten) i móc je zaliczyć, najemca powinien otrzymać następujące dokumenty:

  • wykaz dodatkowych kosztów (Nebenkostenabrechnung) od właściciela/zarządcy nieruchomości – musi ono zawierać szczegółowe pozycje kosztów oraz okresy rozliczeniowe,
  • dowody opłat za media, takie jak rachunki za ogrzewanie, wodę, wywóz śmieci itp. potwierdzające one poniesione wydatki,
  • umowę najmu mieszkania, która określa jakie koszty eksploatacyjne ponosi najemca,
  • ewentualnie wyciągi bankowe lub przelewy potwierdzające dokonane płatności na poczet zaliczek na koszty eksploatacyjne.

Ważne jest, aby najemca dokładnie zweryfikował przedstawione rozliczenie pod kątem prawidłowości naliczonych opłat.

Ile średnio wynoszą dodatkowe koszty?

Średnia wysokość dodatkowych kosztów związanych z wynajmem nieruchomości zależy od wielu czynników, w tym od wielkości mieszkania, standardu budynku oraz lokalizacji. Niemieckie Stowarzyszenie Najemców (DMB) ustaliło, że w 2022 roku najemcy płacili średnio 2,28 euro miesięcznie za każdy metr kwadratowy w ramach kosztów za mieszkanie. Oznacza to, że roczny koszt dla mieszkania o powierzchni 80 metrów kwadratowych mógł wynosić prawie 3000 euro. Warto jednak zaznaczyć, że te koszty mogą się znacząco różnić w zależności od regionu, a nawet pomiędzy poszczególnymi budynkami mieszkalnymi na tej samej ulicy.

Według DMB co drugie rozliczenie dodatkowych kosztów jest zawyżone, co podkreśla wagę dokładnego sprawdzania przez najemców przedstawionych rozliczeń. To podejście jest kluczowe, aby uniknąć płacenia wyższych opłat niż te faktycznie poniesione. Dlatego zaleca się najemcom, aby zawsze dokładnie analizowali i w razie potrzeby kwestionowali przedstawione przez wynajmującego koszty, zwracając uwagę na wszelkie nieprawidłowości lub niezgodności z rzeczywistymi zużyciami.

Zobacz podobne

Zobacz również bazę wiedzy

WOEM